La compra de una vivienda es el punto culminante del sueño americano. Y la hipoteca que se usa para pagarla, no tiene por qué ser una pesadilla. Pero es importante entender la terminología y cómo funcionan las hipotecas, para no cometer errores que terminan costando miles de dólares.
En las tres décadas que llevo en Estados Unidos he pasado varias veces por el proceso de compra y venta de inmuebles, asi que acá te cuento lo que tenés que saber.
¿Qué es una hipoteca? Es un préstamo que se usa para comprar o refinanciar una propiedad. Dado que la compra de una casa es una inversión importante, la mayoría de las personas compran mediante una hipoteca. Básicamente, el prestamista te da el dinero que necesitás para comprar la casa a cambio del cobro de un interés.
Hay dos participantes involucrados en la hipoteca: el prestamista (o lender) y el beneficiario del préstamo (borrower). La institución financiera que te prestará el dinero puede ser un banco, un credit union o un prestamista online como Quicken Loans, por ejemplo. Cuando presentás tu solicitud de préstamo a una de estas entidades, ellos estudian tu historia de crédito, tus deudas, tus ingresos y tu habilidad para pagar. Por eso es importante tener un Credit Score (o puntaje de crédito) alto y la menor cantidad de deudas posibles. Así serás un candidato más fuerte para el préstamo. Los prestamistas miran con mucho cuidado tu relación ingresos-deudas (en inglés Debt to Income Ratio). Ellos deducen que si ya le debés mucho a otras entidades, ¡no te quedará dinero para pagar la hipoteca!
Muchos compradores solo miran y comparan cual es el interés que les ofrecen con el préstamo. Pero las instituciones financieras consideran mas bien el APR que es el Annual Percentage Rate (o porcentaje anual) cuando te cotizan un préstamo. El interés es lo que el prestamista te cobra por prestarte el dinero. El APR incluye el interés y otros costos que se reparten a lo largo de la vida del préstamo como costos de cierres, puntos, etc. y eso muestra tu costo total anual por pedir dinero prestado. Por eso al comparar las ofertas de instituciones financieras, es importante mirar el APR, no solo el interés. Muchos prestamistas cobran ‘puntos’ para cubrir los gastos de cierre del préstamo. Un punto equivale a 1% del valor del préstamo y cada institución tiene sus propias reglas. A veces estos puntos los paga el comprador, a veces el vendedor y en ocasiones se divide entre ambos. Lo importante es averiguar sobre estos costos para que no nos tomen por sorpresa.
Y hablando de intereses, hay dos tipos de intereses para las hipotecas: Fijos y Ajustables. Los intereses fijos, permanecen iguales durante la vida del préstamo: si tenés una hipoteca a 30 años al 4%, vas a pagar 4% hasta el año 2051. Con los préstamos con intereses ajustables, estos se ajustan cada 6 o 12 meses después de un período inicial de interés fijo por unos años. Los intereses ajustables suelen ser un poco más bajos que los fijos y sirven sobre todo si planeas vender la casa antes que el período fijo termine.
Hay distintos tipos de hipotecas, y cada una tiene requisitos, intereses y beneficios diferentes:
Los préstamos FHA son populares porque requieren poco deposito o down payment y un credit score no muy alto, de 580.
CONVENTIONAL LOANS es un tipo de préstamo que no está respaldado por el gobierno federal. También son populares, permiten comprar con bajo down payment.
Préstamos USDA son para comprar casas en zonas rurales.
Préstamos VA son para veteranos en servicio militar activo y les permite comprar con 0% de down payment y sin requerimiento de seguro a la hipoteca.
Cuando comprás una casa, típicamente vos pones un ‘down payment’ o depósito, y necesitás la hipoteca para cubrir el resto. El monto del down payment varía según el tipo de préstamo que consigas y tus preferencias. En general, mientras mayor sea tu down payment, mejor será el interés y las condiciones del préstamo. Algunos tipos de hipoteca, te permiten hacer un down payment de solo 3% del valor de la vivienda pero tendrás que pagar mensualmente un seguro para la hipoteca, para compensar por el depósito menor. Si ponés 20% tendrás mejor tasa de interés y no es requerido que pagues ese seguro de hipoteca.
Comprar una casa implica pagar impuestos a la propiedad y seguro para la vivienda. Para facilitar este proceso, el prestamista se hace cargo de estos pagos (se quieren asegurar que se paguen los impuestos y el seguro, ya que la casa es de ellos hasta que pagues el préstamo en su totalidad). Los costos de impuesto y seguro son del comprador y se agregan a la cuota mensual de la hipoteca. Vale decir que tu pago mensual del préstamo hipotecario está conformado por 4 componentes fundamentales: el préstamo en sí (en inglés llamado Principal), intereses, impuestos y seguro.
El proceso del préstamo que deberías hacer, es el siguiente:
– Compará ofertas de distintos prestamistas
– Conseguí una carta de pre-aprobación
– Elegí la vivienda y hacé una oferta de compra
– Conseguí aprobación final
– Hacé el cierre del préstamo
Hay que tener en cuenta que la institución financiera va a limitar el préstamo al valor indicado por la tasación de la casa. Digamos que el banco te ha dado una pre-aprobacion por $160,000, es decir, que podés sacar en préstamo hasta esa cantidad. Hiciste una oferta por $200,000 por una casa, vas a poner 20% de down payment o $40,000 y sacás una hipoteca por el restante 80% o $160,000. Hasta ahí todo bien… pero luego llega el reporte del tasador que dice que la casa vale en realidad $180,000, entonces el banco sólo te prestará el 80% de ese valor, es decir $144.000. Ahí te quedan dos opciones: o renegociás con el vendedor el precio final de la casa o en lugar de poner de tu bolsillo $40,000 te va a tocar poner $52,000 para compensar (es decir el 20% o $36,000 de down payment + $16,000 de la diferencia del préstamo). Siempre cuando se hace una oferta para una casa, es fundamental poner que la oferta está sujeta a la tasación, modo contrario, quedás comprometido a comprarla al valor ofrecido inicialmente.
Es bastante información, pero necesaria para poder tomar una decision informada con lo que potencialmente es la compra más importante que haremos en nuestra vida.
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